FIREと不動産投資｜家賃収入でFIREを目指すメリット・リスク・始め方

不動産投資は、FIRE達成のための有力な選択肢の一つです。特に安定した家賃収入（キャッシュフロー）が得られる点が、FIRE生活と相性が良いとされています。

不動産投資の3つの強み

1. レバレッジ効果: 銀行ローンを使って自己資金の数倍の物件を購入できます。自己資金500万円で2,000万円の物件を買い、年間利回り5%なら100万円の家賃収入。自己資金に対する利回りは20%に達します。

2. 安定したキャッシュフロー: 株式の配当と違い、家賃は景気変動の影響を受けにくい。入居者がいる限り、毎月安定した収入が入ります。リーマンショック時も家賃は5〜10%程度しか下落しなかったのに対し、株価は50%以上下落しました。

3. インフレヘッジ: 物価が上昇すると家賃も上がる傾向があり、インフレに強い資産です。土地の価値も長期的にはインフレに連動します。

ただし、不動産投資は株式のインデックス投資とは大きく異なるリスクがあるため、慎重な検討が必要です。

不動産投資には見過ごせないリスクがあります。「不労所得」のイメージに反して、実際にはかなりの手間とリスクが伴います。

空室リスク
入居者が退去すると家賃収入がゼロに。空室率は全国平均で約20%ですが、地方物件では30〜40%に達することも。1室のみの区分マンションは空室＝収入ゼロなので、複数物件でリスク分散が必要です。

修繕・管理コスト
築年数が経つと修繕費が増加。外壁塗装で100〜200万円、屋根修繕で50〜150万円、設備交換（エアコン、給湯器等）で年10〜30万円は見込んでおく必要があります。

ローン返済リスク
金利上昇で返済額が増加する可能性。変動金利2%が4%に上がると、2,000万円のローンで月の返済額が約2万円増加します。

流動性の低さ
株式は数秒で売却できますが、不動産の売却には数ヶ月〜1年かかることも。急に資金が必要になった時に対応しにくい。

入居者トラブル
家賃滞納、騒音トラブル、夜逃げなど。管理会社に委託すれば手間は減りますが、管理費として家賃の5〜10%が必要になります。

FIRE志向者にとって、不動産投資とインデックス投資のどちらが優れているか比較してみましょう。

リターン（長期平均）
- 不動産: 表面利回り4〜8%（実質利回り2〜5%）※経費・空室を考慮
- インデックス: 年平均7〜10%（全世界株式・円建て）
- → 期待リターンはインデックス投資がやや有利

リスクの性質
- 不動産: 空室、修繕、天災、金利上昇（分散しにくい）
- インデックス: 市場全体の変動（世界中に分散可能）
- → 分散効果はインデックス投資が圧倒的に有利

手間
- 不動産: 物件選定、契約、管理、確定申告（年間数十時間〜）
- インデックス: 自動積立設定のみ（年間数時間）
- → 手間のなさはインデックス投資が圧勝

レバレッジ
- 不動産: 銀行ローンで4〜10倍のレバレッジ可能
- インデックス: 基本的にレバレッジなし
- → レバレッジは不動産投資のみの強み

結論: 多くのFIRE志向者にはインデックス投資をコアにしつつ、余裕があれば不動産をサテライトで組み合わせる戦略がおすすめです。

不動産投資に興味がある方に、FIRE視点での始め方をお伝えします。

Step 1: まずは知識を蓄える（3〜6ヶ月）
最低5冊以上の不動産投資書籍を読み、基本用語（利回り、キャッシュフロー、ROI、積算評価等）を理解する。不動産投資セミナーにも参加するが、業者主催のセミナーは物件を売りつけてくるので注意。

Step 2: 自己資金を確保する
物件価格の20〜30%の頭金を用意するのが理想。2,000万円の物件なら400〜600万円。フルローンは可能だが、キャッシュフローが圧迫されるためFIRE計画には不向き。

Step 3: 物件選定の基準を決める
- 表面利回り8%以上（地方）or 5%以上（都市部）
- 駅徒歩10分以内
- 築20年以内（大規模修繕リスクを低減）
- 空室率が低いエリア（人口減少地域は避ける）

Step 4: 小さく始める
最初の1物件は区分マンション（ワンルーム）を避け、戸建て賃貸や小規模アパート（4〜6室）がおすすめ。区分マンションは管理費・修繕積立金で利回りが低くなりがちです。

FIRE計画への組み込み方: 家賃収入をサイドFIREの「労働収入」として計算すると、FIREナンバーを大幅に下げられます。月10万円の家賃収入があれば、FIREナンバーは約3,000万円少なくなります。